החלום שלכם זה נכס ביוון, מול היום בריביירה, מושלם!!
אבל, מה לגבי כל ההליכים המשפטיים, המסים, הבנקאיים, האדמיניסטרטיביים והביורוקרטיות האינסופיות שקונה פוטנציאלי עלול להיתקל בהם?
אז, הכינו את עצמכם למסע, אנסה להדריך אתכם, ואצביע על כמה 'דגלים אדומים'!
עשו
עורך הדין
עורך דין מהימן המתמחה בתחום נדל"ן, מנוסה בסיוע ליוונים הגרים מחוץ ליוון או לאזרחים זרים. חובה לרוש התקשורת, חיפוש הכותרות ישיבות הנהלה ודוחות ההתקדמות שלכם יהיו בכתב.
הסכימו על שכר טרחה והוצאות כיס; דירשו הסכם גילוי עלויות מפורט לפני תחילת העבודה והיו זהירים ביותר בנושאי ניגוד עניינים. בחברות/ערים קטנות וסגורות ביוון, אנשי מקצוע מקומיים רבים יכולים להיות מוכרים או קשורים למוכר שלך.
רואה חשבון המס
על מנת לקנות נכס ביוון, תחילה עליכם לקבל מספר תיק מס יווני AFM. מכיוון שהנכם תושבי מס מחו"ל, עליכם למנות רואה חשבון מקומי. רשות המסים היוונית לעולם לא תתקשר איתכם מחוץ ליוון, הם צריכים שם וכתובת ביוון כדי להתכתב עמכם.
ההצעה שלי ללקוחותינו היא תמיד למנות רואה חשבון מס מוסמך, בעל ידע במחשבים ודובר אנגלית שוטפת כרואה החשבון / סוכן המס שלכם. הוא זה אשר ינפיק לכם את קודי הגישה לאינטרנט המסים TAXINET ויכול להגיש את החזרי המס בשמכם.
המהנדס האזרחי
שיכרו מהנדס אזרחי עצמאי שיבדוק מקרוב את הנכס שאתם רוכשים, את כל התיעוד הטכני שיופק על ידי המוכר והמהנדס האזרחי שלו.
ביוון יש הרבה רעידות אדמה. אם יש סדק במבנה הבניין, צבוע ומוסווה יפה, אולי אני לא אראה אותו, אולי גם אתם לא אבל המהנדס האזרחי יראה.
בעת רכישת קרקע, המהנדס/טופוגרף שלך חייב לבדוק מקרוב את תקנות הבנייה הארכיאולוגיות/יערות או אחרות המוגבלות.
הבנק
למרות שאינכם צריכים להיות בעלי חשבון בנק יווני כדי לקנות נכס, זה יידרש בשלב כלשהו ומהר, על מנת לשלם עבור חשבונות השירותים שלכם, לשלם לתאגידי האנרגיה והמים, מיסים וכו'.
פתיחת חשבון בנק אינה פרויקט פשוט או מהיר. הבנקים היווניים דורשים תיעוד רב, לרבות את הודעת השומה שלכם בארץ מושבכם, תעודת תושבות, אישור כתובת, חשבונות שירותים וטלפון וכו'.
בקשו מהבנק לספק לכם גישה ופביצוע פעולות באינטרנט והפיקה של כרטיס חיוב (מאוקטבים).
הרכוש
נסו לקנות מבנה שנבנה לאחר 1985 כאשר תקנות הבנייה הסטטיות הלכו והחמירו, ומכאן הבניינים יציבים יותר. היו מעודכנים לגבי העמלות החודשיות של הועד, חיבורי שירותים, סכומים מעוכבים חייבים וכו'.
אל תעשו
סוכן הנדל"ן
הקונה בדרך כלל משלם לסוכן עמלה של כ. 2% - בתוספת מע"מ 24% נוסף על כך - על שווי הנכס.
היזהרן מול סוכני הנדל"ן המקומיים. אל תחתמו להם על דבר, ואל תפקיד בידיהם כסף, לפני שתקבלו את האישור הספציפי של עורך הדין שלך/ייעוץ משפטי בכתב.
מחיר הרכישה
אל תקבלו מיד מחירים מבוקשים. מאחר שהבנקים היוונים נזהרים מאוד באישור הלוואות לבית, מזומן הוא מנוף חזק למיקוח.
תציעו הצעות נגד. יש מדינות בהן זה לא מקובל, להציע הצעה נגדית נמוכה ב-25%, ביוון זה לגמרי מקובל.
כספים לרכישה
הכספים עבור הרכישה צריכים להגיע מהחשבון הישראלי (הזר) שלכם לחשבון הבנק היווני שלכם, או לחשבון הבנק של המוכר, או לחשבון של מיופה הכוח שלכם. שמרו עותקים של העסקאות הבנקאיות הרלוונטיות המעידות על כך. יהיה עליכם לצרף אותם להחזר המס הראשון שלך ביוון.
כל דבר שהוא מחוץ למקור הנ"ל, נחשב כהכנסה זקופה או שומה ועל כך תחויב במס כבד. לא ניתן להשתמש במזומן או בכסף מחשבונות של צדדים שלישיים.
סיוע של צדדים שלישיים
אל תסמכו על קרובי משפחה, חברים ויועצים שונים (שאינם מוסמכים מקצועיים) שיעשו את העבודה המשפטית, המיסוית או המקצועית האחרת, רק בגלל שזה "בחינם". היצמדו לגורמים המוסמכים וודאו שהכל בכתב. לעוסקים במשפטים ובמיסוי יש כשירות מקצועית, ידע ואחריות, לקרוביכם לרוב אין.
עמלות והוצאות
על הרוכש מועמסים מס רכישה והאגרות ללשכת רישום המקרקעין/לשכת רישום המקרקעין, לנוטריון הציבורי (והוצאות הרלוונטיות), עורך הדין, רואה חשבון, המהנדס האזרחי, המתווך ובעלי מקצוע נוספים שהוא מחזיק. אל תשלמו שום דבר מעבר לכך, אלא אם אושר במפורש על ידי עורך הדין שלכם. בקשו הערכה/הצעת מחיר של הכל, לפני שאתם ממשיכים.
נקודה אחרונה: ניתן ליישם את כל ההליכים לעיל ביוון באמצעות ייפוי כוח מוגבל לעורך הדין יווני מהימן מוסמך שלך.