החוקים הפרדוקסליים של הנדל"ן ביוון

כפי שפורסם על ידי ניקוס רוסנוגלו 21.1.2024 Kathimerini.gr

היצע הבתים למכירה באטיקה נותר נמוך, ואפילו יותר מכך בסלוניקי, שכן הביקוש נותר גבוה ויש מיעוט בבניה חדשה. מה גם שמחירי הדיורת הינם גבוהים עבור הציבור המקומי כך שמאוד קשה לרוב המקומי. המחיר הממוצע נע בסביבות 3,500- 4,500 יורו למ"ר. בממוצע. בד בבד, מחירי המכירה ממשיכים לעלות בשיעורים דו ספרתיים, גם באזורים בהם כן קיימת בנייה ואף חלה עלייה משמעותית במספר הנכסים הנמכרים.

על אף העליה בהיצע קיימת עליית מחירים

אתונה

לפי נתוני הפרסום ברשת של "הזדמנות זהב", חלה ירידה של 7.6% במרכז אתונה בהיצע הבתים למכירה, ועומדים כרגע ל-63,892 נכסים. עקב ההיצע הדל, המשיכו המחירים המבוקשים לזנק כלפי מעלה, ועלו ב-11.73% ל-2,326 יורו למ"ר. המחסור הגדול ביותר נרשם בדירות הקטנות יותר (עד 80 מ"ר), שההיצע שלהן ירד ב-10.5% ל-36,686, בעוד מחירי הדירות הקטנות עלו ב-14% ל-2,112 יורו למ"ר. 

תפקיד חשוב בשחרור לשוק של חלק ניכר ממלאי הדירות במרכז אתונה מילאה תוכנית "הבית שלי" , שהביאה למכירת יותר נכסים באזור ובמקביל לעליית מחירים.

לעומת זאת, בפריסטרי , אזור שהיו בו נכסים שמתאימים לתוכנית הרלוונטית, נרשמה עלייה בהיצע וגם במחירים המבוקשים. באופן ספציפי, ההיצע גדל ב-26.13%, ל-4,098 נכסים, והמחירים עלו ב-14.2%, ל-1,830 יורו למ"ר. כך שנראה שבתחום זה יש חוסר התאמה חד בין ציפיות המוכרים לאלו של הרוכשים, שכנראה אינם מוכנים להוציא את הסכומים המבוקשים, וכתוצאה מכך יש גידול במלאי הבתים למכירה באיזור.

נראה שמשהו דומה קורה באיזורים אחרים, כמו למשל. באגיה פארסקווי , שם גדל היצע הבתים למכירה ב-15.3% ל-4,131.  העלייה שנרשמה באיזור עומדת על11.7% במחיר המבוקש הממוצע, מה למביא את העלות כעת ל-3,271 יורו למ"ר, מחיר שמתקרב מאוד לאזורים כגון קיפיסיה , שם הגיע המחיר הממוצע ל-3,376 יורו למ"ר. (אבל ההיצע בקיפסיה יורד ב-8.4%).

דוגמה טיפוסית נוספת היא Marousi , שבה ההיצע נותר כמעט ללא שינוי ועמד על 4,250 נכסים במהלך 2023. עם זאת, במהלך אותה תקופה, המחיר המבוקש הממוצע למ"ר עלה ב-11.45%, ל-3,031 יורו, כתוצאה מביקוש ובנייה חדשה יחסית מאוזנים היוצרים מלאי בתים למכירה.

פיראוס

פיראוס הוא האזור עם הריכוז השני בגודלו של בתים למכירה אחרי אתונה, יש עלייה בהיצע ב-6.75%, ל-11,606 נכסים, אך גם עליית מחירים של -12.9%, ל-2,180 יורו למ"ר. 

עם זאת, על פי נתוני Spitogatos Insights , באזורים בודדים של פיראוס עם ביקוש גבוה, כמו למשל. גליפולי - Freattyda, המחירים עלו ב-36.3% תוך 12 חודשים בלבד, וכתוצאה מכך הם עומדים כעת על 2,700 יורו למ"ר. עלייה של 36% נרשמת גם בדרפטסונה.

התפתחות זו נובעת מהעובדה שפיראוס היא כעת "המקבלת" העיקרית של משקיעים זרים המעוניינים בתוכנית "וויזת הזהב". זאת בשל אי הכללה של האזורים הפופולריים ביותר בעבר, כלומר מרכז אתונה והפרברים הדרומיים, שם החל מתחילת אוגוסט 2023 עלתה מגבלת השקעה מ-250,000 יורו ל-500,000 יורו. בנוסף, קיימת תנופת בנייה בפיראוס, כאשר מספר קבלנים ממנפים את עליית המגבלה ובונים דירות חדשות המיועדות לרוכשים זרים באמצעות תוכנית "ויזת הזהב".

הפרברים הדרומיים

לגבי הפרברים הדרומיים, נראה כי עליית המחירים נמשכת באין מפריע גם ברמה הנוכחית, שכן באזורים אלו ישנה התעניינות קנייה חזקה גם מצד זרים וגם של יוונים.

כך, למשל. באליניקו ירד מלאי הבתים למכירה ב-18% בשנה שעברה, בעוד שהמחיר הממוצע עלה ב-10.3% ל-4,783 יורו למ"ר. תמונה דומה ניתן לראות בגליפאדה השכנה, שבה ההיצע ירד ב-7.1%, ל-11,043 נכסים, בעוד המחיר הממוצע עלה ב-12.35%, ל-4,676 יורו למ"ר. עם זאת, ראוי לציין את מספר הבתים הרב מאוד למכירה (למרות הירידה), כאשר חלקם הגדול נבנה לאחרונה. בשנים האחרונות הבנייה באזור עלתה בצורה דרמטית, מה שמתבטא גם במספרים הגבוהים של הבתים למכירה.

קליתאה בולטת מהאזורים עם העליות הגדולות ביותר, שבהם המחיר המבוקש הממוצע עלה בכמעט 20%, ל-2,515 יורו למ"ר, בעוד בהיצע הדיור נרשמה ירידה קלה של 1.5%, ל-7,024 נכסים. בכירי שוק הנדל"ן מציינים את הביקוש הגבוה בעקביות באזור ואת המחסור בנדל"ן איכותי, וכתוצאה מכך השקעה מוגברת בבנייה חדשה, כאשר הדבר מתאפשר כמובן בשל המחסור במגרשים.