top of page

שוק הדיור הלוהט של יוון - נתונים נכונים לנובמבר, 2023



 


מחירי הבתים ביוון ממשיכים לעלות, על רקע ביקוש גובר מצד קונים זרים והמשך הצמיחה הכלכלית במדינה.

 

באזורים העירוניים של יוון, מחירי הבתים זינקו ב-14.14% במהלך השנה שהסתיימה ברבעון השלישי של 2023, לאחר עלייה שנתית של15% ב 2022 על פי נתונים שפרסם הבנק המרכזי של יוון. בניכוי האינפלציה, מחירי הבתים עלו בשיעור של 10%

 

המחצית הראשונה של 2023 הציגה את הביצועים הטובים ביותר של שוק הדיור היווני מזה שני עשורים.

 

 הצמיחה החזקה נרשמה בעיקר בערים הגדולות:

 

באתונה, בירת יוון, מחירי הבתים עלו ב-14.05% (11.25% במונחים ריאליים) ברבעון השני של 2023 לעומת שנה קודם לכן, הרבעון השמיני ברציפות של צמיחה דו-ספרתית. במהלך הרבעון האחרון עלו מחירי הדירות ב- 1%.

סלוניקי, העיר השנייה בגודלה במדינה, הובילה את עליית מחירי הבתים ב- 16.37% (13.51% במונחים ריאליים), לעומת עלייה של 11.45% בשנה הקודמת.

בערים אחרות (למעט אתונה וסלוניקי), מחירי הבתים עלו ב-14.63% (11.8% במונחים ריאליים) ברבעון השני של 2023 לעומת שנה קודם לכן, העלייה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2022.

 

הביקוש מצד רוכשי דירות זרים עולה מאוד. במחצית הראשונה של 2023, השווי הכולל של רכישות הנדל"ן על ידי קונים זרים, המהווה 80% עד 85% מכלל רכישות הנדל"ן ביוון, זינק בשיעור עצום של 39.9% y-o-y ל-1.1 מיליארד אירו, לאחר עליות שנתיות של 68% בשנת 2022 כולה ו-34.4% בשנת 2021.

 

משקיעים זרים נמשכו ליוון, בעיקר בשל תוכנית ויזת הזהב, המציעה תושבות למשקיעים מחוץ לאיחוד האירופי הרוכשים או שוכרים נכסים בשווי של מעל 250,000 אירו. עם זאת, באוגוסט 2023 הוכפלה עלות ויזת הזהב היוונית ל-500,000 אירו באזורים הפופולריים ביותר במדינה. התוכנית תקפה לחמש שנים ופתוחה לחידוש.

 

שוק הדיור נהנה גם מהביצועים הכלכליים החזקים של המדינה. לאחר צמיחה מרשימה של 8.4% במהלך 2021, הכלכלה היוונית צמחה בעוד 5.9% ב- 2022 כאשר תוכנית ההתאוששות והחוסן הלאומית של הממשלה סיפקה תמיכה משמעותית לכלכלה.

 

הכלכלה תמשיך לצמוח גם ב 2023, אם כי בקצב איטי יותר. קרן המטבע הבינלאומית (IMF) צופה כי כלכלת יוון תתרחב ב2023 בשיעור צנוע של 2.5%, בעוד הנציבות האירופית. פרסמה תחזית מעט נמוכה יותר לצמיחה של 2.4%.

 

ההתעניינות הזרה בנדל"ן בתיירות היוונית ממשיכה לעלות

שוק הנדל"ן מהווה כ-20% עד 35% מכלל ה-FDI ביוון מדי שנה. במהלך שנת 2022, ההשקעות הזרות הישירות נטו (FDI) לרכישת נכסים עלו בחדות בשיעור של 68% y-o-y לכמעט 2 מיליארד אירו, לאחר עלייה של 34.4% בשנת 2021 וירידה של 40% בשנת 2020. זהו כעת המספר הגבוה ביותר שנרשם מזה שני עשורים.

 

במחצית הראשונה של 2023, ה-FDI נטו בנדל"ן הגיע ל-1.1 מיליארד אירו, עלייה מרשימה של 39.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לפי הבנק המרכזי של יוון.

 

על פי דו"ח ההשקעות של ארנסט אנד יאנג לשנת 2022, יוון נותרה עמידה ואטרקטיבית למשקיעים זרים, למרות חוסר הוודאות הפוליטי והכלכלי של הסביבה הבינלאומית. על פי דוח EY במהלך 2022, שוק הנדל"ן היווני היווה כמעט 22% מסך ה-FDI נטו של 9.06 מיליארד אירו, בהתבסס על נתוני הבנק המרכזי.

 

חלק מזה נובע מתוכנית ויזת הזהב. תוכנית ויזת הזהב הושקה בשנת 2013 כדי להחיות את שוק הדיור משפל מתמשך. היא מציעה תושבות למשקיעים מחוץ לאיחוד האירופי הרוכשים או שוכרים נכסים בשווי של מעל 250,000 אירו, בדומה להונגריה, ספרד ופורטוגל. עם זאת, באוגוסט 2023 הוכפלה עלות ויזת הזהב היוונית ל-500,000 אירו באזורים הפופולריים ביותר במדינה. התוכנית תקפה לחמש שנים ופתוחה לחידוש.

 

על פי התחזיות, דרישת ההשקעה המוגברת בנדל"ן תחול על החלק הצפוני של יוון, על החלק המרכזי והדרומי של אתונה באזור אטיקה, ועל האיים מיקונוס, סנטוריני ובאזור העיר סלוניקי.

 

בין השנים 2014 ל-2022, מספר המועמדים הגבוה ביותר לויזת זהב הגיע מסין, עם סך של 6,159 ויזות שאושרו שהן שוות ערך לנתח של כ-62.8%, ואחריה טורקיה (6.4%), לבנון (4.5%), מצרים (2.9%) ובריטניה (2.0%).

 

במחצית הראשונה של 2023 הגיע מספר הבקשות לוויזת זהב ל-20,103. מתוכם, 5,822 מייצגים את המבקשים החדשים ו-955 הם חידושים.

 

 

צעדים לעידוד שוק הדיור

מלבד תוכנית ויזת הזהב, מספר צעדים נוספים שהציג ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטאקיס המריצו את שוק הדיור לאחרונה:

 

השעיית תשלומי מע"מ על היתרי בנייה חדשים: מיצוטאקיס הודיעה באוקטובר 2019 על השעיית תשלומי המע"מ על כל היתר בנייה חדש ונכסים שלא נמכרו שנבנו לאחר 1 בינואר 2006. תוקף ההשעיה במקור מ-12 בדצמבר 2019 עד 31 בדצמבר 2023. אלא שבספטמבר 2022 הודיע מיצוטאקיס על הארכת הקלות המס בשנה נוספת – עד סוף 2024.


הקלות מס לנדל"ן: הממשלה ביטלה את מס הנדל"ן ב-26 איים ב-2020.

הפחתת מס רכוש יחיד (ENFIA): ה- ENFIA ליחידים הופחת בשנת 2019 - הפחתה של 30% עבור נכסים בשווי של עד 60,000 אירו; 27% למי שערכם עד 70,000 אירו; 25% למי שמוערך עד 80,000 אירו; 20% למי שמוערך עד מיליון אירו; ו-1% עבור נכסים בשווי של יותר ממיליון אירו. הפחתה נוספת של 10% בממוצע הוחלה על כלל בעלי הנכסים משנת 1. ואז בפברואר 10 הודיע מיצוטאקיס על הפחתה חדשה של 2020% ב-ENFIA.


החל משנת 2022, התעריפים העיקריים של ENFIA החדש הם כדלקמן:

          

ENFIA הישן

 ENTHREADS החדשיםפ

תעריפי אזור מקום האירוח 

  €2.80 למ"ר

  €3.70 למ"ר

751 € עד 1,500 €

  €3.70 למ"ר

4.50-6 € למ"ר

1,501 € עד 2,500 € 

  €4.50 למ"ר

 €7.60 למ"ר 

2,501 € עד 3,000 € 


מס רכוש גבוה הרתיע קונים פוטנציאליים רבים מכיוון שהארנונה עלתה פי שבעה מאז המשבר הפיננסי העולמי.

 

 

כאשר פרץ המשבר הכלכלי הדרמטי ביוון, מחירי הנדל"ן למגורים החלו לרדת באופן דרמטי. בין 2007 ל-2017 ירד התמ"ג לנפש ביוון ברבע, ומחירי הבתים באתונה ירדו ב-44.5% (49.5%- במונחים ריאליים).

 

להלן מחירי הבתים באתונה ב-15 השנים האחרונות:

 

אתונה מדד מחירי הבתים, שינוי שנתי (%)


מותאם אינפלציה

נומינלי

שנה

-3.57

-0.77

2008

-6.04

-4.21

2009

-10.40

-5.83

2010

-10.49

-8.00

2011

-13.88

-12.91

2012

-9.47

-11.45

2013

-5.04

-6.80

2014

-4.41

-4.99

2015

-0.47

-0.91

2016

-1.27

-0.45

2017

3.53

4.67

2018

11.75

11.86

2019

8.45

6.23

2020

6.86

11.61

2021

7.67

16.57

2022

מקורות: בנק יוון, מדריך נכסים גלובלי


יוון יצאה סוף סוף מהמיתון ב-2017 – צמחה ב-1.1% ב-2017, ב-1.7% ב-2018 וב-1.8% ב-2019.

 

העיור המהיר הוביל לדיכוטומיה חדה בין אזורים עירוניים לכפריים. בהתאם לכך, יותר מ-35% ממלאי הדירות פנוי, בעיקר באזורים כפריים. יחידות אלה הן בדרך כלל רעועות, או זקוקות לשיקום מלא.

 

מצד שני, יחידות דיור באזורים עירוניים הן בין הצפופות ביותר באירופה. רוב הילדים ממשיכים לחיות עם הוריהם גם לאחר שהם מגיעים לבגרות. הפחתת שכר הטרחה הנוטריוני מ-1.2% ל-1% משווי הנדל"ן לא הספיקה בעליל כדי להפחית את עלות העסקה הגבוהה, מה שמוסיף לנטל של רוכשי דירה ראשונה.

 

תשואות שכירות מתונות; ירידה בדמי השכירות

תשואות השכירות ברוטו ביוון עמדו בממוצע על 5.22% ברבעון השלישי של 2023, על פי מחקר של Global Property Guide שנערך באוגוסט 2023. במרכז אתונה, במיוחד במרכז ההיסטורי של אתונה וקולונאקי - ליקאביטוס, תשואות השכירות ברוטו נעות בין 3%-7%

 

עבור יתרת הלוואות לדיור עם מועד פירעון של 1-5 שנים, הריבית הממוצעת עלתה ל-5.2% בספטמבר 2023, מ-4.12% לפני שנה ו-4.06% שנתיים קודם לכן. כמו כן, הריבית על הלוואות עם מועד פירעון של מעל 5 שנים עלתה בחדות ל-4.42%, לעומת 2.73% בלבד בשנה הקודמת ו-2.02% לפני שנתיים.

 

שוק המשכנתאות ממשיך להתכווץ

גודלו של שוק המשכנתאות ממשיך להתכווץ, על רקע עליית הריבית. על פי הערכות, במהלך שנת 2022 שוק המשכנתאות התכווץ לכ-14.2% תוצר בלבד, לעומת 16.9% תוצר בשנת 2021 ו-39.5% תוצר בשנת 2012.

 

שוק המשכנתאות צפוי להתכווץ עוד יותר לכ-12% תוצר בלבד ב 2023

 

מאז המשבר הפיננסי העולמי, עסקאות נדל"ן על בסיס מזומן היוו כ-80% מכלל העסקאות, כאשר רק 20% הסתמכו על הלוואות בנקאיות, לפי הבנק המרכזי של יוון, וכתוצאה מכך חלה ירידה מתמשכת בגודל שוק המשכנתאות.

 

 

כשהתברר שמסע ההוצאות אינו בר קיימא, דרשו הנושים והאיחוד האירופי יחד עם מוסדות בינלאומיים אחרים כמו קרן המטבע הבינלאומית ליוון לקצץ בהוצאותיה, כולל שכר ופנסיות. הדבר נתקל בהתנגדות קשה, שהתבטאה במחאות ציבוריות ובמהומות.

 

לאחר כניסתו לתפקיד באוקטובר 2009, חשף ראש הממשלה ג'ורג' פפנדראו כי הגירעון גבוה בהרבה ממה שטענה הממשלה הקודמת. הוא הבטיח לצמצם את המגזר הציבורי ולהילחם בהעלמות המס המשתוללות.

 

במאי 2010 הסכימו מנהיגי אירופה וקרן המטבע הבינלאומית (IMF) על תוכנית חילוץ ליוון בסך 110 מיליארד אירו לשלוש שנים, שהייתה קשורה לצעדי צנע נוספים. מהלכים אלה הובילו להתכווצות כלכלית של 5.5% בשנת 2010, לאחר ירידה של 4.3% בשנת 2009. בעקבותיהן פרצו מחאות אלימות, עצרות ושביתות.

 

המשק המשיך להתכווץ בשנים שלאחר מכן, עם ירידות ריאליות של 10.1% בתוצר ב-2011, 7.1% ב-2012 ו-2.5% ב-2013.

 

הדרישה המתמשכת לקיצוצים ולקיצוצים נוספים לנוכח רמות גבוהות ממילא של אומללות ציבורית הובילה לעלייתה של מפלגת השמאל הרדיקלי סיריזה, קואליציה של גורמים מגוונים. מנהיגה, אלכסיס ציפראס, הוביל את סיריזה לניצחון וסיריזה נכנסה לתפקידה ב-26 בינואר 2015.

 

למרות שציפראס התחייב מוקדם יותר "לא עוד חילוצים, לא עוד כניעה, לא עוד סחיטה", יוון ונושיה הסכימו לחילוץ שלישי בשווי 86 מיליארד אירו באוגוסט 2015, והטילו קיצוצים נוספים בהוצאות. כחלק מהעסקה, הממשלה העבירה במאי 2016 הצעת חוק לרפורמה בפנסיה ובמס, שמטרתה להעלות מסים ולהגדיל את הביטוח הלאומי ואת הפרשות הפנסיה של רוב היוונים כדי להביא לחיסכון תקציבי של כ-5.4 מיליארד אירו.

 

יוון יצאה מתוכנית החילוץ, סוף סוף!

הכלכלה החלה להתאושש בשנת 2017, ורשמה צמיחה ריאלית של 1.1% בתמ"ג. באוגוסט 2018, יוון סוף סוף יצאה מתוכנית החילוץ בת שמונה השנים שלה. עם זאת, היא עדיין נתונה לביקורת מצד נושיה האירופיים. המשק צמח ב-1.7% ב-2018 וב-1.8% נוספים ב-2019.

 

"היו לנו שמונה שנים קשות מאוד, לעתים קרובות כואבות מאוד, שבהן היו לנו שלוש תוכניות רצופות. אבל עכשיו יוון יכולה סוף סוף להפוך את הדף במשבר שנמשך זמן רב מדי", אמר פייר מוסקוביץ', הנציב האירופי לעניינים כלכליים ופיננסיים. "הגרוע מכל נגמר".

 

האינפלציה הכוללת עמדה על 3.4% באוקטובר 2023, עלייה מ-1.6% בלבד בחודש הקודם, אך נמוכה בהרבה מ-9.1% שנצפתה בתקופה המקבילה אשתקד, לפי הרשות הסטטיסטית ההלנית. הוא גם נותר מעל היעד של ה-ECB של 2%. מממוצע שנתי של 0.2% בלבד בין 2011 ל-2021, האינפלציה זינקה ל-9.6% ב-2022.

 

שיעור האבטלה מנוכה העונתיות עמד בספטמבר 2023 על 10%, לעומת 10.6% בחודש הקודם ו-12.1% שנה קודם לכן, לפי נתוני הרשות הסטטיסטית ההלנית. זהו שיעור האבטלה הנמוך ביותר ביוון מזה כמעט 14 שנה, אך עדיין אחד הגבוהים ביותר באיחוד האירופי.

 

ביוון היו כ-467,800 מובטלים בספטמבר 2023, לעומת 572 אלף מובטלים בתקופה המקבילה אשתקד.


מקורות:

コメント


bottom of page